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  • 18.01.2022

    Mietminderung: Erstes Signal aus Karlsruhe

    Bundesgerichtshof (BGH) äußert sich zur Gewerberaummiete in Zeiten geschlossener Geschäfte während der Corona-Pandemie

  • Foto: Fernando Koch
    Recht und Steuern

    Fernando Koch

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Es ist eine gefühlte Ewigkeit her, dass die erste Welle der Corona-Pandemie über das Land rollte und der Gesetzgeber mit harten Maßnahmen hierauf reagierte. Mit seinem am 12. Januar 2022 erlassenen Urteil hat der BGH das Thema Gewerberaummiete bei staatlichen Schließungsverfügungen wieder auf das Tapet gebracht.  

Für viele von den Schließungsverfügungen betroffene Betriebe stellte sich die Frage: Muss die Gewerberaummiete trotz der Schließung gezahlt werden?

Vorab: Eine klare Aussage, ob die Frage mit Ja oder Nein zu beantworten ist, enthält das Urteil nicht. Vielmehr zeigt der BGH nur, welche Anspruchsgrundlagen in Betracht kommen können.  

Zunächst stellt der BGH klar, dass im konkreten Fall kein Recht zur Mietminderung aufgrund der Schließungsverfügung bestand. Gebrauchsbeschränkungen können zwar einen Mangel an der Mietsache darstellen, die Untersagung des Publikumsverkehrs wirke sich jedoch nicht unmittelbar auf die Beschaffenheit, Lage oder den Zustand des Mietobjektsaus. So war es weder dem Mieter untersagt, das Ladenlokal zu nutzen, noch dem Vermieter, die Geschäftsräume rechtlich und tatsächlich zu überlassen.  

Jedoch könnte dem Mieter, so der BGH, ein Anspruch aufgrund der Störung der Geschäftsgrundlage und damit auf Anpassung des Vertrages, zum Beispiel Verringerung der Miete, zustehen.  

Im Einzelfall bedarf es hierzu einer umfassenden Abwägung, bei der sämtliche Umstände des Einzelfalls zu berücksichtigen sind. Dazu zählen der konkrete Umsatzrückgang für die Zeit der Schließung und Maßnahmen, die der Mieter ergriffen hat oder ergreifen konnte, um die drohenden Verluste während der Geschäftsschließung zu vermindern.  

Umgekehrt sind finanzielle Vorteile zu berücksichtigen, die der Mieter aus staatlichen Leistungen zum Ausgleich der pandemiebedingten Nachteile erlangt hat. Auch Leistungen einer Betriebsversicherung sind gegebenenfalls zu berücksichtigen. Unterstützungsmaßnahmen, die nur auf Basis eines Darlehens gewährt wurden, bleiben dagegen außer Betracht. Eine tatsächliche Gefährdung der wirtschaftlichen Existenz des Mieters ist nicht erforderlich. Bei der gebotenen Abwägung sind auch stets die Interessen des Vermieters in den Blick zu nehmen.

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