14.06.2002
Änderungen beim Mietrecht beachten
Dieser Text ist vom 14.06.2002 und könnte inhaltlich veraltet sein.
IHK-Ratgeber Mietrecht
Am 1. September 2001 ist das neue Mietrecht in
Kraft getreten. Es enthält zahlreiche Neuregelungen, die nicht
nur für Mieter gelten, sondern auch für (gewerbliche) Vermieter
wichtige Veränderungen beinhalten. Der Gesetzgeber will damit die
Beziehung zwischen Vermieter und Mieter gerechter gestalten, das
Mietrecht vereinfachen und dazu beitragen, Prozesse zwischen
Mietern und Vermietern zu verhindern. Die wesentlichen Änderungen
im alphabetischen Überblick.
Barrierefreiheit (Paragraf 554 a BGB)
Mieter, die ein berechtigtes Interesse daran haben, haben nunmehr einen Rechtsanspruch auf behindertengerechten Umbau der Wohnung. Daher kann der Mieter von seinem Vermieter auch Zustimmung für einen behindertengerechten Umbau der Wohnung auf eigene Mieterkosten fordern. Da der Vermieter aber bei Auszug Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes verlangen kann, sieht das neue Recht vor, dass der Vermieter eine zusätzliche Sicherheit verlangen kann, damit er später nicht bei Tod oder Auszug des Mieters auf den Kosten eines Rückbaus sitzen bleibt.
Betriebskosten (Paragraf 556 BGB)
Bei der Abrechnung der Betriebskosten (Heiz- und Nebenkosten) muss der Vermieter künftig schneller als bisher abrechnen. Die Betriebskostenabrechnung muss der Vermieter spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraumes dem Mieter vorlegen. Diese Verpflichtung kann vertraglich nicht abgedungen werden. Verpasst der Vermieter die Frist, kann er später grundsätzlich keine Nachforderungen mehr stellen. Aber: Auch der Mieter muss seinen Protest gegen eine seiner Ansicht nach nicht ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung innerhalb von zwölf Monaten dem Vermieter mitteilen. Neu ist auch, dass der Vermieter nach der gesetzlichen Regelung den Grundsatz der Wirtschaftlichkeit beachten muss, also beispielsweise Brennstoff möglichst günstig einkaufen muss. Die Neuregelungen zur Betriebskostenabrechnung gelten für alle Abrechnungsperioden, die nach dem 31. August 2001 enden.
Hausverkauf (Paragraf 566 BGB)
Bei einem Hausverkauf war bislang der neue Eigentümer zur Rückgabe der Mietkaution nur verpflichtet, wenn ihm die vom Mieter geleistete Kaution vom Verkäufer tatsächlich ausgehändigt worden war. Das spielt künftig keine Rolle mehr. Der Mieter kann die Kaution von seinem neuen Vermieter zurückverlangen. Daneben bleibt ihm auch der alte Vermieter zur Rückgewähr der Kaution verpflichtet, etwa wenn beim neuen Vermieter nichts mehr zu holen ist.
Kündigung und Kündigungsfrist (Paragraf 573 BGB)
Bei fristlosen Kündigungen reichte es bislang, wenn der „ wichtige Grund“ im Rahmen einer gerichtlichen Auseinandersetzung mitgeteilt wurde. Künftig muss bei allen fristlosen Kündigungen aus wichtigem Grund der Kündigungsgrund im Kündigungsschreiben angegeben werden. Ein wichtiger Grund für eine fristlose Kündigung kann sich auch aus einer nachhaltigen Störung des Hausfriedens ergeben. Die Kündigung setzt dann aber voraus, dass unter Berücksichtigung des Verschuldens einer Vertragspartei die Fortsetzung des Mietverhältnisses unzumutbar ist.
Bislang gab es bei unbefristeten Mietverträgen für Mieter und Vermieter gleiche Kündigungsfristen. Künftig können Mieter unbefristete Mietverträge immer mit einer Frist von drei Monaten kündigen, eine gesetzliche Verlängerung der Kündigungsfrist nach Dauer des Mietverhältnisses gibt es also nicht mehr. Vermieter müssen demgegenüber gestaffelte Kündigungsfristen beachten: Die Kündigungsfrist von drei Monaten verlängert sich bei einer Mietzeit von mehr als fünf Jahren auf sechs Monate und bei einer Mietzeit von mehr als acht Jahren auf neun Monate. Dafür entfällt allerdings die bislang geltende Verlängerung der Kündigungsfrist auf zwölf Monate bei mehr als zehn Jahre bestehenden Mietverhältnissen.
Die neuen Kündigungsfristen gelten auch für Altverträge, die vor dem 1. September 2001 abgeschlossen worden sind, wenn dort nicht ausdrücklich durch Individualvereinbarung eine andere Kündigungsfrist festgelegt worden ist.
Mieterhöhung (Paragrafen 558, 558 a BGB)
Die bisher für Mieterhöhungen generell geltende Kappungsgrenze wird von 30 Prozent auf 20 Prozent gesenkt. Der Vermieter darf also die Miete innerhalb von drei Jahren um höchstens 20 Prozent anheben, jedoch höchstens bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete, die nicht überschritten werden darf. Außerdem muss der Vermieter beachten, dass seit der letzten Mieterhöhung mindestens ein Jahr vergangen sein muss, bevor die Zustimmung des Mieters zur nächsten Erhöhung eingefordert wird.
Bei Mieterhöhungen werden künftig qualifizierte Mietspiegel eine stärkere Rolle spielen als bisher. Ein Mietspiegel gilt als qualifiziert, wenn er nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und von der Kommune oder Mieter- beziehungsweise Vermietergruppe anerkannt worden ist. Der qualifizierte Mietspiegel setzt damit Mieterhöhungsverlangen Grenzen, er gilt im gerichtlichen Verfahren als echter Beweis. Weitere Besonderheiten für Mieterhöhungen gelten schließlich aus Anlass von Modernisierungen (siehe unten).
Mietkaution (Paragraf 551 BGB)
Wie nach dem bisherigen Recht gilt, dass der Vermieter eine Mietkaution von höchstens drei Monatsmieten verlangen kann. Dieses Geld dient seinem Sicherungsinteresse und ist getrennt anzulegen. Muss der Mieter als Kaution eine Geldsumme zur Verfügung stellen, hat der Vermieter diesen Betrag zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz anzulegen. Die Zinsen stehen dem Mieter zu und erhöhen lediglich die Sicherheit des Vermieters. Natürlich bleibt den Mietvertragsparteien unbenommen, wie bisher auch das Geld zu einem höheren Zinssatz anzulegen. Die höhere Verzinsung steht aber auch in diesem Fall dem Mieter zu, ist also bei Rückgewähr der Kaution an diesen auszuzahlen.
Mietzahlung (Paragraf 556 b BGB)
Das Gesetz regelt nunmehr ausdrücklich, dass die Miete jeweils am Monatsanfang zu zahlen ist, und zwar spätestens am dritten Werktag. Das Gesetz schreibt damit lediglich fest, was schon bislang weithin verbreitete Praxis ist.
Modernisierung (Paragrafen 554, 559 ff. BGB)
Modernisierungsmaßnahmen oder Maßnahmen zur Einsparung von Heizenergie muss der Mieter grundsätzlich dulden. Dies gilt künftig für jede Form der Energieeinsparung. Allerdings muss der Vermieter nach dem neuen Recht seine Modernisierungspläne künftig drei Monate vorher schriftlich ankündigen; hierbei sind voraussichtlicher Umfang und Beginn der Modernisierungsmaßnahme anzugeben.
Keine Neuerung gibt es bei der Weitergabe anfallender Modernisierungskosten an den Mieter. Der Vermieter kann also elf Prozent der Modernisierungskosten auf die Jahresmiete umlegen. Dabei darf er nicht Drittmittel wie öffentliche Förderung oder Ermäßigung durch zinsverbilligte Darlehen mitzählen, ebensowenig Reparaturaufwendungen, die häufig bei Modernisierungen anfallen. Im Übrigen muss der Vermieter sein Mieterhöhungsverlangen mit einer detaillierten Kostenberechnung begründen.
Tod des Mieters (Paragraf 563 BGB)
Wenn der Mieter stirbt, tritt sein Ehegatte in den Mietvertrag ein. Dies gilt künftig auch für den Lebenspartner des verstorbenen Mieters. Wenn der Erbe des verstorbenen Mieters mit diesem nicht in einem Haushalt gewohnt hat, hat der Vermieter künftig ein Sonderkündigungsrecht, das nicht mehr vom Eigenbedarf des Vermieters abhängt.
Wohnungsumwandlung (Paragraf 577 a BGB)
Nach dem neuen Recht muss der Käufer einer vermieteten Wohnung, die in eine Eigentumswohnung umgewandelt und verkauft wird, mindestens drei Jahre warten, bevor er wegen Eigenbedarfs kündigen darf. Je nach örtlicher Situation darf in den einzelnen Bundesländern diese Frist auf bis zu zehn Jahre verlängert werden.
Zeitmietvertrag (Paragraf 575 BGB)
Einfache Zeitmietverträge, bei denen der Mieter nach Ablauf der vereinbarten Mietzeit schriftlich verlangen kann, dass der Vertrag fortgesetzt wird, wird es in Zukunft nicht mehr geben. Künftig können Vermieter und Mieter nur noch einen qualifizierten Zeitmietvertrag abschließen. Voraussetzung dafür ist, dass der Vermieter die Räume ausschließlich selber nutzen will oder Umbaumaßnahmen plant, also ein konkreter Befristungsgrund des Vermieters besteht. Nach Ablauf einer solchen zeitlichen Befristung muss dann der Mieter grundsätzlich ausziehen. Solche qualifizierten Zeitmietverträge sind nicht mehr an eine bestimmte Höchstdauer gebunden, können also auch für mehr als fünf Jahre abgeschlossen werden. Schließen die Parteien nach dem 1. September 2001 einen Zeitmietvertrag, ohne dass ein Befristungsgrund für den Vermieter vorliegt, gilt das Mietverhältnis automatisch als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen. Auf einen Zeitmietvertrag, der bereits am 1. September 2001 bestand, ist weiterhin das alte Mietrecht anzuwenden.
Ob sich das neue Mietrecht bewährt und als praxistauglich erweist, wird sich zeigen. Schon jetzt ist allerdings absehbar, dass etliche Zweifelsfragen wiederum durch die Gerichte geklärt werden müssen.
Dr. Ralf Jahn
Barrierefreiheit (Paragraf 554 a BGB)
Mieter, die ein berechtigtes Interesse daran haben, haben nunmehr einen Rechtsanspruch auf behindertengerechten Umbau der Wohnung. Daher kann der Mieter von seinem Vermieter auch Zustimmung für einen behindertengerechten Umbau der Wohnung auf eigene Mieterkosten fordern. Da der Vermieter aber bei Auszug Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes verlangen kann, sieht das neue Recht vor, dass der Vermieter eine zusätzliche Sicherheit verlangen kann, damit er später nicht bei Tod oder Auszug des Mieters auf den Kosten eines Rückbaus sitzen bleibt.
Betriebskosten (Paragraf 556 BGB)
Bei der Abrechnung der Betriebskosten (Heiz- und Nebenkosten) muss der Vermieter künftig schneller als bisher abrechnen. Die Betriebskostenabrechnung muss der Vermieter spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraumes dem Mieter vorlegen. Diese Verpflichtung kann vertraglich nicht abgedungen werden. Verpasst der Vermieter die Frist, kann er später grundsätzlich keine Nachforderungen mehr stellen. Aber: Auch der Mieter muss seinen Protest gegen eine seiner Ansicht nach nicht ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung innerhalb von zwölf Monaten dem Vermieter mitteilen. Neu ist auch, dass der Vermieter nach der gesetzlichen Regelung den Grundsatz der Wirtschaftlichkeit beachten muss, also beispielsweise Brennstoff möglichst günstig einkaufen muss. Die Neuregelungen zur Betriebskostenabrechnung gelten für alle Abrechnungsperioden, die nach dem 31. August 2001 enden.
Hausverkauf (Paragraf 566 BGB)
Bei einem Hausverkauf war bislang der neue Eigentümer zur Rückgabe der Mietkaution nur verpflichtet, wenn ihm die vom Mieter geleistete Kaution vom Verkäufer tatsächlich ausgehändigt worden war. Das spielt künftig keine Rolle mehr. Der Mieter kann die Kaution von seinem neuen Vermieter zurückverlangen. Daneben bleibt ihm auch der alte Vermieter zur Rückgewähr der Kaution verpflichtet, etwa wenn beim neuen Vermieter nichts mehr zu holen ist.
Kündigung und Kündigungsfrist (Paragraf 573 BGB)
Bei fristlosen Kündigungen reichte es bislang, wenn der „ wichtige Grund“ im Rahmen einer gerichtlichen Auseinandersetzung mitgeteilt wurde. Künftig muss bei allen fristlosen Kündigungen aus wichtigem Grund der Kündigungsgrund im Kündigungsschreiben angegeben werden. Ein wichtiger Grund für eine fristlose Kündigung kann sich auch aus einer nachhaltigen Störung des Hausfriedens ergeben. Die Kündigung setzt dann aber voraus, dass unter Berücksichtigung des Verschuldens einer Vertragspartei die Fortsetzung des Mietverhältnisses unzumutbar ist.
Bislang gab es bei unbefristeten Mietverträgen für Mieter und Vermieter gleiche Kündigungsfristen. Künftig können Mieter unbefristete Mietverträge immer mit einer Frist von drei Monaten kündigen, eine gesetzliche Verlängerung der Kündigungsfrist nach Dauer des Mietverhältnisses gibt es also nicht mehr. Vermieter müssen demgegenüber gestaffelte Kündigungsfristen beachten: Die Kündigungsfrist von drei Monaten verlängert sich bei einer Mietzeit von mehr als fünf Jahren auf sechs Monate und bei einer Mietzeit von mehr als acht Jahren auf neun Monate. Dafür entfällt allerdings die bislang geltende Verlängerung der Kündigungsfrist auf zwölf Monate bei mehr als zehn Jahre bestehenden Mietverhältnissen.
Die neuen Kündigungsfristen gelten auch für Altverträge, die vor dem 1. September 2001 abgeschlossen worden sind, wenn dort nicht ausdrücklich durch Individualvereinbarung eine andere Kündigungsfrist festgelegt worden ist.
Mieterhöhung (Paragrafen 558, 558 a BGB)
Die bisher für Mieterhöhungen generell geltende Kappungsgrenze wird von 30 Prozent auf 20 Prozent gesenkt. Der Vermieter darf also die Miete innerhalb von drei Jahren um höchstens 20 Prozent anheben, jedoch höchstens bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete, die nicht überschritten werden darf. Außerdem muss der Vermieter beachten, dass seit der letzten Mieterhöhung mindestens ein Jahr vergangen sein muss, bevor die Zustimmung des Mieters zur nächsten Erhöhung eingefordert wird.
Bei Mieterhöhungen werden künftig qualifizierte Mietspiegel eine stärkere Rolle spielen als bisher. Ein Mietspiegel gilt als qualifiziert, wenn er nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und von der Kommune oder Mieter- beziehungsweise Vermietergruppe anerkannt worden ist. Der qualifizierte Mietspiegel setzt damit Mieterhöhungsverlangen Grenzen, er gilt im gerichtlichen Verfahren als echter Beweis. Weitere Besonderheiten für Mieterhöhungen gelten schließlich aus Anlass von Modernisierungen (siehe unten).
Mietkaution (Paragraf 551 BGB)
Wie nach dem bisherigen Recht gilt, dass der Vermieter eine Mietkaution von höchstens drei Monatsmieten verlangen kann. Dieses Geld dient seinem Sicherungsinteresse und ist getrennt anzulegen. Muss der Mieter als Kaution eine Geldsumme zur Verfügung stellen, hat der Vermieter diesen Betrag zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz anzulegen. Die Zinsen stehen dem Mieter zu und erhöhen lediglich die Sicherheit des Vermieters. Natürlich bleibt den Mietvertragsparteien unbenommen, wie bisher auch das Geld zu einem höheren Zinssatz anzulegen. Die höhere Verzinsung steht aber auch in diesem Fall dem Mieter zu, ist also bei Rückgewähr der Kaution an diesen auszuzahlen.
Mietzahlung (Paragraf 556 b BGB)
Das Gesetz regelt nunmehr ausdrücklich, dass die Miete jeweils am Monatsanfang zu zahlen ist, und zwar spätestens am dritten Werktag. Das Gesetz schreibt damit lediglich fest, was schon bislang weithin verbreitete Praxis ist.
Modernisierung (Paragrafen 554, 559 ff. BGB)
Modernisierungsmaßnahmen oder Maßnahmen zur Einsparung von Heizenergie muss der Mieter grundsätzlich dulden. Dies gilt künftig für jede Form der Energieeinsparung. Allerdings muss der Vermieter nach dem neuen Recht seine Modernisierungspläne künftig drei Monate vorher schriftlich ankündigen; hierbei sind voraussichtlicher Umfang und Beginn der Modernisierungsmaßnahme anzugeben.
Keine Neuerung gibt es bei der Weitergabe anfallender Modernisierungskosten an den Mieter. Der Vermieter kann also elf Prozent der Modernisierungskosten auf die Jahresmiete umlegen. Dabei darf er nicht Drittmittel wie öffentliche Förderung oder Ermäßigung durch zinsverbilligte Darlehen mitzählen, ebensowenig Reparaturaufwendungen, die häufig bei Modernisierungen anfallen. Im Übrigen muss der Vermieter sein Mieterhöhungsverlangen mit einer detaillierten Kostenberechnung begründen.
Tod des Mieters (Paragraf 563 BGB)
Wenn der Mieter stirbt, tritt sein Ehegatte in den Mietvertrag ein. Dies gilt künftig auch für den Lebenspartner des verstorbenen Mieters. Wenn der Erbe des verstorbenen Mieters mit diesem nicht in einem Haushalt gewohnt hat, hat der Vermieter künftig ein Sonderkündigungsrecht, das nicht mehr vom Eigenbedarf des Vermieters abhängt.
Wohnungsumwandlung (Paragraf 577 a BGB)
Nach dem neuen Recht muss der Käufer einer vermieteten Wohnung, die in eine Eigentumswohnung umgewandelt und verkauft wird, mindestens drei Jahre warten, bevor er wegen Eigenbedarfs kündigen darf. Je nach örtlicher Situation darf in den einzelnen Bundesländern diese Frist auf bis zu zehn Jahre verlängert werden.
Zeitmietvertrag (Paragraf 575 BGB)
Einfache Zeitmietverträge, bei denen der Mieter nach Ablauf der vereinbarten Mietzeit schriftlich verlangen kann, dass der Vertrag fortgesetzt wird, wird es in Zukunft nicht mehr geben. Künftig können Vermieter und Mieter nur noch einen qualifizierten Zeitmietvertrag abschließen. Voraussetzung dafür ist, dass der Vermieter die Räume ausschließlich selber nutzen will oder Umbaumaßnahmen plant, also ein konkreter Befristungsgrund des Vermieters besteht. Nach Ablauf einer solchen zeitlichen Befristung muss dann der Mieter grundsätzlich ausziehen. Solche qualifizierten Zeitmietverträge sind nicht mehr an eine bestimmte Höchstdauer gebunden, können also auch für mehr als fünf Jahre abgeschlossen werden. Schließen die Parteien nach dem 1. September 2001 einen Zeitmietvertrag, ohne dass ein Befristungsgrund für den Vermieter vorliegt, gilt das Mietverhältnis automatisch als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen. Auf einen Zeitmietvertrag, der bereits am 1. September 2001 bestand, ist weiterhin das alte Mietrecht anzuwenden.
Ob sich das neue Mietrecht bewährt und als praxistauglich erweist, wird sich zeigen. Schon jetzt ist allerdings absehbar, dass etliche Zweifelsfragen wiederum durch die Gerichte geklärt werden müssen.
Dr. Ralf Jahn
